还要看业主专有建筑面积能否占园区面积的二分之一
新闻背景：近日，国务院对2003年9月1日实施的《物业管理条例》进行了四处大的修改，并将于10月1日起生效。
昨日，本报记者独家连线了沈阳市房产局相关人士。根据沈阳市的实际情况，该人士对其中两处修改进行了重点解读。
业主炒物业，不仅看投票数，还要看作决定的业主的专有建筑面积。
随着国家《物业管理条例》的相关变化，《沈阳市住宅物业管理规定》也面临着修改。
业主投票权数有变化
■条例变化
《沈阳市住宅物业管理规定》：业主在首次业主大会会议上的投票权数，按其拥有的住宅套数计算，每套住宅为一票。
住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权数，按其拥有的物业建筑面积计算，不超过100平方米有单独房屋所有权证的为一票；超过100平方米的，每超过100平方米计一票。
解读：沈阳市房产局相关人士表示，在《物权法》实施后，按照住宅套数定业主投票权数的方法显得不民主，比如一个投机炒房者的“无人房产”怎么计票，小产权者能否与大产权者行使同样的权利。
该人士表示，房子大小不一样的两个业主，究竟能不能行使一样的权利以及怎样行使权利，是《物权法》出台后叫人首先提出的疑问。
“但这个疑问，也正是沈阳面临的主要问题。”该人士表示，《沈阳市住宅物业管理规定》是参考条例制定的，在投票权数计算方法发生变化的前提下，沈阳的规定肯定会面临修改，“但目前还不知道何时修改”。
炒物业还跟房子大小有关
■条例变化
《沈阳市住宅物业管理规定》：业主大会……应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
解读：“此处修改，正体现了条例修改的真正原因和目的。”该人士表示，修改处提到了一个概念，就是“专有部分占建筑物总面积过半数的业主”，这个概念恰恰是《物权法》要保护的对象，说白了，以后园区业主再作决定，除了看投票人数是否过了规定的量，还要看“物权”是否也过了合法量。
该人士表示，这个条款的内涵是，业主大会作决定，不仅要达到人数比例，还要满足私有面积过半的要求，如果出现这种情况：园区1/2以上业主同意解聘物业公司，但这些业主持有的私有面积（如房屋面积）不足小区建筑面积的1/2，则这个决议不能生效。
记者问：“该条款会不会造成业主的反感，比如有业主会觉得这是在保护有钱买大房子的人的利益？”
面对记者的疑问，该人士表示，从物权法的角度理解起来不难，比如改造园区花园，60平方米房子的房主和100平方米房子的房主，其承担的费用就不一样。既然责任不同，那么作决定的权利也不应该一样，这样做能更民主、更公平地分摊公共设施设备更新改造费用，也能更公平地分摊权利。
“但基层实施起来，二分之一的比例可能会面临修改。”该人士表示，如果同意和不同意解聘物业的业主数量正好各占一半，这个时候就不好解决问题，基层在操作时可能会对这个比例进行修改。
业主应懂得怎样管理小区
“这说明，国家也在提醒业主，你们才是小区的主人。”沈阳市房产局相关人士表示，条例此处修改的本质是明确了物业公司的服务性质、业主的主人资格。也就是说，园区内物业公司“独大”的现状至此应该发生颠覆性的改变。
“改变此现状只能依靠业主对物业知识的掌握。”该人士表示，业主在物业公司面前主要存在“知识不对等”的问题，由此导致业主吃亏上当的案例发生，业主要做好主人，一定要明白怎样管理小区，怎样合法维权。
