业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　成立业主大会的条件：一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者道套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。符合以上条件之一的，建设单位应当书面报告（区）县房地产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区（县）房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。
　　区（县）房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。 
　　筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。 
　　筹备组自成立之日起三十日内，在区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，应当召开首次业主大会会议。 
      业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。 
　　首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。 
　　业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。 
　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。 
　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。 
　　召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。 
　　首次业主大会会议选举产生业主委员会。业主委员会成员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。 
　　业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。 
　　业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区（县）房地产管理部门备案： 
　　（一）业主大会会议记录和会议决定； 
　　（二）业主大会议事规则； 
　　（三）业主公约； 
　　（四）业主委员会成员的名单和基本情况。 
　　区（县）房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。 
　　业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条规定重新备案。 
　　业主委员会任期为三年到五年。 
　　业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告区（县）房地产管理部门。区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当按照本规定第八条指导成立换届改选小组，指导召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。 
　　业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。 
　　同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。 
　　业主小组履行下列职责： 
　　（一）讨论业主大会拟讨论的事项； 
　　（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。 
　　业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。 
　   两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居( 村) 民委员会、物业管理企业派员参加。 
　　业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门组织召开。

我来补充说明一下
    一、首次业主大会的筹备工作 
    住宅物业管理区域符合业主大会成立条件的，建设单位应按《规定》第八条的规定提交有关资料。区（县）房地产管理部门应当及时和街道办事处（乡镇人民政府）依法组织开展业主大会筹建工作。建设单位未按规定提交资料，经区（县）房地产管理部门督促后仍不改正的，区（县）房地产管理部门可根据业主提出的成立业主大会的书面要求，组织人员取得相关资料，所发生的费用由建设单位承担。 
    业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）由业主代表组成，一般为5至15人。业主代表由区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生。业主代表应当由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。尚未销售的物业，建设单位可作为业主代表参加筹备组。筹备组产生后，区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当将筹备组成员名单在物业管理区域内公告。 
    筹备组应当在区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，做好下列各项筹备工作： 
    1、确定召开业主大会会议的形式，由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的方式、人数，并组织业主推荐产生业主代表； 
    2、确认业主身份以及业主在业主大会会议上的投票权数； 
    3、确定召开业主大会会议的时间、地点和内容； 
    4、确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主推荐产生业主委员会委员候选人； 
    5、参照市房地资源局制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）； 
    6、做好召开业主大会会议的其他各项工作。 
    前款1、2、3、4、5项的内容应当在业主大会会议召开的15日前以书面形式在物业管理区域内公告。（相关的公告示范文本详见附件一） 
    二、分期开发项目业主大会和业主委员会的成立 
    划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，先行开发区域内出售并交付使用的物业符合《规定》条件的，应当成立业主大会，选举产生业主委员会。就业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，在《业主大会议事规则》中予以约定。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，即成为该业主大会的成员。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》的约定，增补业主委员会委员。 
    三、业主身份的认定 
    业主身份的认定以房地产权证记载的权利人为准。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。房地产权证记载的权利人或房屋销（预）售合同中的购房人超过一人的，应当推选一人参加业主大会会议。 
    四、业主投票权计算方法 
    住宅物业业主的投票权以套为单位计算。单个业主在首次业主大会会议上所持投票权超过全部投票权30％的，应对其投票权予以限定。 
    单个业主在首次业主大会会议上的投票权超过全部投票权30％的，业主投票权可按下列方式之一计算： 
    计算方法一： 
    1、单个业主的投票权为30%； 
    2、其他业主投票权=原投票权+原投票权×分摊系数。 
    分摊系数=单个业主超过30％的投票权÷其他业主投票权 
    （若需要限定投票权的业主为两个及以上，分摊系数=单个业主超过30％的投票权之和÷其他业主投票权） 
    计算方法二： 
    单个业主投票权按下列公式计算（n为超过30％投票权的单个业主个数，单个业主实际投票权取计算值的自然数部分）： 
                                 单个业主实际投票权         
                                                                      ≤30％ 
           单个业主实际投票权×n＋其他业主投票权 

    即：                               其他业主投票权×30％ 
          单个业主投票权≤                                                                                 
                                         （1－30%×n） 
    不足100平方米有单独房地产权证的非住宅物业的业主，在首次业主大会会议行使投票权时，可以在物业管理区域内与其他业主合并计票；在业主小组会议行使投票权时，可以与业主小组内的其他业主合并计票。 
    五、业主代表的产生和职责 
    业主大会以集体讨论形式召开会议的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。 
业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议的3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，业主大会会议凡需投票表决的事项，业主赞同、反对及弃权的表决票经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。 
    六、业主委员会候选人产生办法 
    筹备组应当在街道办事处、乡镇人民政府和房地产管理部门的指导下，根据物业管理区域规模及业主委员会委员的代表性、广泛性和物权的比例，确定委员的分布和人数（一般由5?15名成员组成），并实行差额或等额选举。业主委员会委员候选人可以采用下列办法之一予以产生： 
    1、筹备组直接听取业主意见，经汇总后提出业主委员会委员候选人名单； 
    2、筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人； 
    3、筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐表推荐，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人。 
    业主委员会委员候选人名单产生后，筹备组应当在物业管理区域内予以书面公告。 
    七、业主委员会选举 
    筹备组在业主委员会选举前应当做好下列选举准备工作： 
    1、公布选举的时间、地点，在投票日期七日前，采取直接送达或者邮寄送达的方式将选票送达业主，并保存送达凭证； 
    2、确定监票、计票、唱票及其他选举工作人员（监票、计票、唱票人员应当由非业主委员会委员候选人的其他人员担任）； 
    3、准备票箱和选票。 
    业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加；业主委员会委员的当选应经与会业主所持投票权二分之一以上通过。 
    业主委员会选举时，经与会业主过半数投票权同意的人数超过应选名额时，以得票多的当选；若票数相等，不能确定当选人时，应当对得票数相等的被选举人再次投票，以得票多的当选。业主委员会选举时，经与会业主过半数投票权同意的被选举人少于应选名额时，应当及时就不足的名额另行选举。 
    投票结束后，采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由唱票、计票和监票人作出记录。 
    业主委员会依法选举产生后，应按规定办理备案手续。业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当重新备案（成立、换届、变更、注销备案表及备案证明详见附件二） 
    八、业主委员会委员的变更 
    经业主委员会或者20％以上业主提议变更业主委员会委员的，业主委员会应当召开业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会不依法履行召开业主大会会议的职责，经房地产管理部门责令其限期改正后仍未履行的，房地产管理部门和街道办事处、乡镇人民政府可以组织业主推荐产生召开业主大会会议的筹备组成员。该筹备组可以组织业主召开业主大会会议。 
    业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止： 
    1、已不是本区域业主的； 
    2、连续三次以上无故缺席业主委员会会议的； 
    3、因疾病、经常外出等原因难以履行职责的； 
    4、被司法部门认定有犯罪行为的； 
    5、以书面形式向业主委员会提出辞呈的； 
    6、兼任所辖区域物业管理企业工作的； 
    7、严重违反物业管理法规或者拒不履行业主义务的； 
    8、其他原因不适宜担任业主委员会委员的。 
    业主委员会委员资格终止的，应当在终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。 
    九、业主委员会会议 
    业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定召开业主委员会会议。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。 
    业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。 
    业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。 
    十、业主委员会换届改选 
    业主委员会应在其任期届满的两个月前，书面报告区（县）房地产管理部门。区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当参照业主大会筹备组产生方法组织业主推荐产生换届改选小组，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。 
    换届改选小组，应当在房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会，并按规定办理备案手续。 
    十一、召开业主大会会议的程序 
    业主大会会议按下列程序召开： 
    （一）会议筹备工作 
    业主委员会（换届改选小组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况。 
    （二）发布公告 
    业主大会召开会议前15日，由业主委员会（换届改选小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。 
    （三）征询意见或投票表决 
    采用书面征求意见形式的,业主委员会（换届改选小组）应发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或由业主投票表决。 
    （四）回收统计意见 
    业主委员会（换届改选小组）根据《业主大会议事规则》的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。 
    （五）通报大会议事决定 
    业主委员会（换届改选小组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。
    业主委员会（换届改选小组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。 
    业主委员会（换届改选小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。 
    十二、业主委员会的自身建设 
    业主委员会应当自觉接受街道办事处（乡镇人民政府）、房地产管理部门和居（村）民委员会的指导和监督，加强对物业管理政策法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的意识和能力。要切实履行业主委员会的职责，建立业主委员会接待制度，接受业主的咨询、投诉和监督，协调业主之间及业主与物业管理企业之间的关系，共同搞好住宅物业管理。 
    十三、档案管理 
    业主委员会应当建立档案管理制度，下列档案资料应当编号造册，并指定专人管理： 
    1、各类会议记录、纪要； 
    2、业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料； 
    3、各届业主委员会产生、备案的材料； 
    4、业主清册及联系方式； 
    5、订立的物业管理服务合同； 
    6、有关法律、法规和业务往来文件； 
    7、业主和使用人的书面意见、建议书； 
    8、维修资金收支情况清册； 
    9、其他有关材料。 
    十四、业主小组 
    业主小组召集人，一般由该小组业主推选的业主代表担任。 
    业主小组按照《上海市住宅物业管理规定》第三十五条作出的决定，应当及时告知业主委员会。 
    业主委员会认为业主小组决定的事项，与业主大会作出的决定有抵触的，应就此及时召开业主大会临时会议予以讨论，并作出决定。 
    十五、印章使用管理 
    业主大会、业主委员会应当建立健全印章管理制度，业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章应由业主委员会确定的专人保管，并按印章管理制度使用。 
    业主大会对外行使权利使用业主大会印章的，应当由业主大会作出决定；处理业主大会内部公共事务需使用业主委员会印章的，由业主委员会决定。 
    违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。

（补充说明二）
业主委员会成立程序

一、提出申请 

物业管理小区（大厦）符合下列情况之一的，业主５人以上联名可向该小区（大厦）所在的街道办事处（或镇人民政府，下同）书面提出申请，填报《首届业主（代表）大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会： 
（一）物业已交付使用的建筑面积达到５０％以上； 
（二）物业已交付使用的建筑面积达到３０％以上不足５０％，且使用超过一年的。 

　二、成立筹备小组 
　　街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区（大厦）成立业主委员会筹备小组（以下简称筹备小组）。

三、筹备小组开展筹备工作 
（一）筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在１５日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后５日内将上述资料交予筹备小组。 
（二）筹备小组自成立之日起３０日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区（大厦）内明显位置张贴公布，征求业主意见。 
筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。 
（三）筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。 
（四）筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

四、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。 
筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。 
会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。 

五、申请登记业主委员会 
自产生之日起１５日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续； 
（一）业主委员会登记申请表； 
（二）街道办事处核准证明； 
（三）业主委员会选票； 
（四）业主代表选票； 
（五）业主授权委托书； 
（六）业主大会或业主代表大会签到表； 
（七）业主委员会章程； 
（八）业主公约；
（九）其他相关资料。 

六、核准批复 
区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

这些事情不是应该物业管理公司来操作么？

4楼的朋友，那我问你，假如物业公司拖着不成立业主大会和业主委员会，你不苕了？

是的哦，求人不如求己，先学习了。我们小区要自己成立，物业公司根本不鸟我们

成立业主委员会，委员会的那些人一定要选好，偷懒选择的话是个摆设，以后还说不定跟业主产生矛盾。

这个《业主公约》哪个来写啊？怎么写啊？？？？

好像是在原来的前期物业管理服务协议的基础上改的吧。

鬼哟，那个么前期协议太黑了，完全是霸王条款。从新写还是好些！！

这个你确实很详细。。你自己办过了么？？

成立业主大会和业主委员会本身的操作并不复杂，复杂的是人
1、在物业管理公司不情愿的情况下，需要有很强公益心和正义感的带头人，挨家挨户跑，跑完这还要跑居委会、街道办、建委；
2、物业公司愿意的情况下，基本是有物业公司来具体操作，业主只要填表投票就可以；
3、业主公约的确是基于前期物业管理协议的，开大会可以修改，但是好多人懒，或者不知道也就没注意，这个可以多参考网上的标准文本和江苏省住宅物业管理服务标准配合起来。

现在成立业委会总是很困难，物业不让成立捏

不让？？应该有不让的理由吧。如果理由说不通就去投诉！再不理给市长办公室打电话！

给发布文件的朋友提个醒，能不能注明文件的名称和出处，因为不同部门制定的文件效力可能相差很大，比如有的是法律，是必须遵守的，有的是规范性文件，是仅作参考的。有关业主投票权的计算我就看到几个版本了，基本上是地方部门的规范性文件，没有法律规定的。

楼主引用的文件是上海市《关于加强业主大会制度建设的若干意见》，仅限上海有效，不适用于其他地方。各个地方有各自不同的规定。

业委会的成立，形式看似蛮简单，但要业主全部齐心协力有精力来搞这个事情还是蛮难的，最后的结果会不会物业公司收买少数业主成立个虚假业委会也难说

现在基本程序大家都知道，为难的是没有一个牵头人，物业公司又不愿意搞，业主们呢到不相信对方都怕好事对方，都等着别人出头搞好了自己享受，人心向背啊

我们小区的物业就阻扰我们成立业委会，不过是那种委婉的阻扰，搞得我们现在还没成立起来